Immobilier : retournement des prix, gentrification, télétravail… comment le marché a évolué en 2022

Cette fois, le mot est lâché. Le président du Century 21 en France, Charles Marinakis, a bien constaté « un retournement du marché » immobilier en 2022. Jusqu’à présent, le Conseil supérieur du notariat n’évoquait qu’« un atterrissage » ou un « ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier ».

Premier réseau d’agences en nombre de transactions, l’enseigne Century 21 a publié, mardi 3 janvier, un bilan de l’activité 2022, marqué par une baisse de 4,1 % de l’activité immobilière, « conséquence d’un ralentissement très affirmé du marché des maisons (– 8,2 %) », alors que celles-ci avaient été particulièrement prisées dans la foulée des confinements liés à la crise sanitaire.

Quant au prix moyen au mètre carré, il a progressé de 4 % en France pour les appartements (4 288 euros le mètre carré) et de 7,1 % pour les maisons (2 619 euros le mètre carré), sur l’ensemble de l’année, atteignant ainsi un record historique. Un pic a toutefois été atteint à l’été, et les prix ont « commencé à décroître au second semestre », souligne Century 21. A Paris, ils ont même reculé de 2,4 % en 2022, par rapport à 2021. Le prix moyen au mètre carré est ainsi passé sous le seuil symbolique des 10 000 euros, en septembre, puis de nouveau en novembre.

Remontée des taux

Cette baisse de régime se reflète dans la distribution des crédits à l’habitat. La Banque de France, dans un communiqué publié le 28 décembre 2022, a noté au second semestre un « ralentissement relatif », qui « marque une certaine normalisation de l’offre de prêts immobiliers, après la croissance exceptionnelle entraînée ces dernières années par le niveau très bas des taux d’intérêt ».

Une parenthèse refermée. Les taux de crédit immobilier aux particuliers ont plus que doublé en un an, passant de 1,06 % en novembre 2021 à 2,25 % en novembre 2022, d’après l’Observatoire crédit logement CSA. Les établissements répercutent le resserrement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), par le biais d’une hausse de son taux directeur afin de combattre l’inflation.

Cette remontée des taux d’intérêt, combinée à la forte poussée de l’inflation, à l’œuvre depuis le début de 2022, et renforcée par la guerre en Ukraine, a limité les marges d’endettement des ménages et explique en large partie l’essoufflement actuel des prix.

Allongement des délais de vente

A Paris, ce coup de frein s’illustre également par un allongement des délais de vente des appartements (entre le moment où l’agence reçoit le mandat de vente et la signature du compromis), « car les vendeurs n’acceptent pas de revoir leur prix à la baisse du jour au lendemain », souligne un agent immobilier. Ces délais s’établissent désormais à des niveaux « historiquement hauts », à quatre-vingts jours en 2022 dans la capitale (contre cinquante-sept jours en 2017 ou quarante-quatre jours en 2011).

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